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Politique de la ville : Les sept étapes-clés de réussite d’une opération de réhabilitation de l'Espace Malraux

Politique de la ville : Les sept étapes-clés de réussite d’une opération de réhabilitation de l'Espace Malraux

Par Tiago FAZITO le 11/06/2021 à 08:23

En matière d’urbanisme, les municipalités doivent lancer des opérations de requalification urbaine pour plusieurs raisons : vieillissement inéluctable de leur patrimoine bâti ; remise à niveau des normes de construction en matière d’accessibilité, d’isolation thermique et d’économies d’énergie ; attentes croissantes de la population en faveur d’équipements communaux fonctionnels, confortables, esthétiques, adaptés au vivre-ensemble ; ou tout simplement pour marquer leur empreinte dans l’espace public en soulignant les valeurs qu’elles portent. D’expérience, la réussite d’un projet de restructuration passe par le succès de sept phases distinctes.

Un exemple assez emblématique : le renouveau de l’espace André Malraux par la Mairie de Sainte Geneviève-des-Bois

 

 

Étape 1 : Faire intervenir un programmiste en amont :

 

Un chantier de réhabilitation est extrêmement complexe à mener d’un point de vue technique. Intervenir sur des bâtiments existants, surtout s’ils sont anciens et se situent en tissu urbain, expose la collectivité territoriale qui souhaite la mener à bien à de nombreuses surprises découvertes au fur et à mesure des travaux. Quelques-unes peuvent être bonnes heureusement, comme des éléments décoratifs patrimoniaux redécouverts sous des couches ultérieures, mais la plupart sont souvent mauvaises. Par définition, ce qui est dissimulé de prime abord peut se révéler inadapté : état des fondations, présence d’amiante, murs trop fragiles, sols pas d’aplomb, canalisations ignorées sont autant de facteurs qui peuvent nécessiter de trouver des solutions à chaud. Ils sont toujours la cause de retards de chantier et de dépassement du budget prévisionnel par des Travaux Supplémentaires qui peuvent faire très vite grimper l’enveloppe d’origine. Pour éviter ce qui est la hantise du donneur d’ordre, il apparait particulièrement opportun de minimiser les aléas du chantier en confiant dès l’amont une mission d’Assistant à Maîtrise d’Ouvrage à un programmiste. Il appartient à ce dernier de mener les études préalables les plus complètes sous formes de sondage. Celles-ci permettront d’élaborer l’appel d’offres dans les meilleures conditions.

 

Sur la commune de Sainte Geneviève-des-Bois, située dans le département de l’Essonne en Île de France, la Mairie devait réhabiliter l’espace André Malraux. Face au Parc Pablo Neruda, le bâtiment de cette ancienne école de filles et de garçons est prêté à des associations. Il abrite une salle polyvalente pour les activités culturelles et sportives, une salle de boxe et le club-house des boulistes. Datant des années 20, il nécessitait une restructuration complète et une mise aux normes. Avant de lancer ce chantier, le Maire a été bien inspiré de confier une mission d’AMO à la Société d’Économie Mixte d’aménagement locale en vue d’élaborer l’appel d’offres le plus précis possible. Celle-ci a donc diligenté un programmiste. Sage précaution car, malgré le remarquable travail de sondages effectué, de mauvaises surprises imprévisibles sont malgré tout apparues en cours de route. Il a fallu refaire toutes les chapes du bâtiment car celles-ci se délitaient totalement. Les différences de niveaux multiples sur les planchers existants ont conduit à la mise en œuvre de chapes de différentes épaisseurs. En dessous d’une certaine épaisseur la chape traditionnelle n’était pas envisageable pour des questions de DTU. Quant aux murs anciens qui se sont avérés trop dégradés pour être simplement enduits et repeints, ils ont dû être doublés, occasionnant 10 à 11% de Travaux Supplémentaires. Sans la mission du programmiste en amont, l’addition aurait été beaucoup plus élevée.

 

Étape 2 : Clarifier l’objectif

 

« Ils ne savaient pas où ils allaient, mais ils partirent avec détermination ». Cet axiome en forme de boutade est pourtant encore trop souvent d’actualité en matière de projets urbains de réhabilitation. Car au-delà des simples nécessités techniques de restructuration et de mise aux normes, l’atelier ou l’agence d’architecture auquel le maître d’ouvrage confiera la maîtrise d’œuvre a besoin de comprendre la vision politique, symbolique et signifiante que la collectivité entend porter en montant l’opération.

 

En l’occurrence, le message du Maire de Sainte Geneviève-des-Bois était clair. En restructurant le bâtiment de l’Espace André Malraux, il s’agissait bien de donner aux associations l’outil qui leur permettrait de mener à bien leur objet social en termes de fonctionnalités et de confort. Mais, au-delà, d’imprimer une véritable volonté politique de renouveau d’image en rendant au bâtiment une esthétique contemporaine qui serait un signal de modernité dans l’espace public. Message reçu par Alu Architectes dans le respect du budget imposé. En vêture de façade, nous avons choisi un matériau compact de bardage simple, en Equitone d’un gris teinté dans la masse pour créer un contraste avec les ouvertures en bow windows en cuivre. Le bâtiment étant orienté nord-sud, nous avons choisi d’y faire entrer 20 à 30% de luminosité supplémentaire en redessinant les châssis existants pour récupérer de la hauteur sous plafond. Au-delà de leur fonction de cadrage des rues et de reflet du parc et de la lumière en fin d’après-midi, ces boîtes en cuivre créent ainsi des accidents de passage qui donnent du relief au bâtiment. Le noir des ouvertures en retrait aspire la lumière et renforce davantage l’effet de vide.

 

Étape 3 : Coller à la réalité

 

Les technologies d’images de synthèse permettent aujourd’hui de magnifier considérablement le rendu artistique des projets. La tyrannie de l’image qui s’impose dans notre société sévit aussi dans ce contexte. Or les textures, les couleurs et les brillances utilisées sont parfois éloignées de la réalité et leur rendu est trompeur, notamment dans les concours. Non pas par malignité des concurrents mais tout simplement parce que les outils utilisés ne restituent pas forcément la réalité des rendus imaginés sur les matériaux réels. Ils induisent ainsi en erreur les membres de la commission d’appel d’offre qui fantasment souvent sur des réalisations irréalistes et peuvent être très déçus en découvrant la réalité lors de la réception des travaux, une fois le chantier achevé.

 

Dans le dossier de l’appel d’offres de l’Espace André Malraux comme tous ceux auxquels nous candidatons, nous nous attachons à présenter des images le plus possible proches du rendu final afin de donner aux décideurs les bons outils d’aide à la décision. Ainsi nos projets apparaissent souvent moins clinquants mais, correspondant au plus près du rendu final, ils ne créent pas de frustration auprès des donneurs d’ordre et, surtout, de la population concernée. Ainsi nous avons pu, à la demande du Maître d’Ouvrage, rectifier notre gamme chromatique noire et or proposée à l’origine vers un gris et cuivre plus consensuel.

 

Étape 4 : Respecter la temporalité et le budget prévisionnel

Le respect de la tenue des délais et de l’enveloppe budgétaire sont des éléments déterminants de la mission confiée à l’atelier ou à l’agence d’architecture qui pilote le chantier dans le cadre de la Direction d’Exécution des Travaux (DET). Celui-ci doit faire preuve d’agilité et de réactivité pour arriver à trouver des solutions en ce sens malgré les aléas des travaux. Le fait de lui confier la mission d’Ordonnancement, Pilotage et Coordination (OPC) est un prérequis intéressant pour lui offrir l’outil adapté en ce sens, en termes de suivi des plannings, des méthodes et de l’avancement des travaux.

 

L’opération de requalification de l’Espace André Malraux ne pouvait se permettre aucun retard car le bâtiment devait servir de bureau de vote lors des élections municipales 2020. Sa livraison s’inscrivait donc dans un calendrier national extrêmement normé et planifié dont on ne pouvait absolument pas se soustraire. Il a pourtant été frappé par le sort à de nombreuses reprises.

·       Tout d’abord, la phase de désamiantage a été soumise à des imprévus, un vol du matériel intervenu à quatre reprises, qui ont nécessité de désinstaller à chaque fois le chantier complexe de mise sous pression qui garantit la sécurité des environs. Nous avons cependant pu rattraper ce retard en anticipant sur un volet. En permettant aux entreprises chargées de la menuiserie extérieure de faire leurs plans d’exécution en premier et de nous les soumettre, nous avons pu leur faire commander les profilés en usine et prendre de l’avance en temps masqué sur leur délai incompressible de fabrication.

·        L’épidémie de Covid 19 nous a imposé de fermer le chantier de mars à la mi-avril et nous avons dû anticiper ce qui ne pouvait l’être pour rattraper ce retard considérable et totalement imprévu.

·        D’autant qu’il s’ajoutait aux inévitables mauvaises surprises de la réhabilitation évoquées ci-dessus, pour lesquelles il a fallu trouver des solutions originales sur le terrain.

L’objectif a été tenu malgré les retards auxquels nous avons été contraints. La salle du bureau de vote a bien été opérationnelle le jour du premier tour des élections

municipales.

 

Étape 5 : Assurer une osmose bienveillante entre tous les acteurs

 

Par le niveau des enjeux et la complexité d’articulation des acteurs qui y interviennent, un chantier de réhabilitation et tous les aléas qu’il suppose nécessitent le maintien permanent entre tous les partenaires d’une bonne communication de tous les instants. Pour l’agence d’architecte en charge de la maîtrise d’œuvre qui le coordonne, la réussite du chantier passe avant tout par une écoute active et une psychologie bienveillante.

 

Sur ce chantier comme sur tous les autres, nous avons pris grand soin des relations humaines. Cela nous a permis de travailler en bonne intelligence avec les services techniques du Maître d’Ouvrage, la ville de Sainte Geneviève-des-Bois, ce qui nous a permis d’anticiper les problèmes, d’avoir une réactivité maximum, d’offrir un front commun face aux entreprises et de pouvoir régler en temps et en heure les situations des Travaux Supplémentaires. La confiance entre tous a permis de gérer les lenteurs inhérentes à tout processus administratif.

 

Étape 6 : Bien choisir les entreprises

 

La pré-sélection du casting des entreprises consultées dans l’appel d’offres est déterminante. L’analyse des mémoires qu’elles remettent doit être de qualité. Et celle des travaux qu’elles ont réalisés doit permettre de sélectionner les meilleures. Mais il ne suffit pas qu’elles possèdent le savoir-faire technique et présentent de bonnes références. Les rédacteurs de l’appel d’offres qui sollicitent la Commission doivent également s’informer pour prendre en compte l’expérience humaine des entreprises qui candidatent : leur propension naturelle à arrondir les angles avec les partenaires, leur rigueur, leur ingéniosité, leur adaptabilité, leur capacité à mobiliser des ressources en cas de « coup de feu », leur souplesse, bref tout ce qui permettra de mener le chantier à bien.

 

Étape 7 : Choisir un architecte qui soit à la fois créatif, force de propositions face aux aléas du chantier et fin psychologue pour animer l’équipe

 

Les travaux de rénovation d’un équipement urbain présentent une forte charge émotionnelle et esthétique liée à l’animation de l’espace public. Or l’architecte est un artiste à la base, qui doit également se faire tour à tour ingénieur, économiste, juriste et financier. C’est pour sa culture architecturale, sa créativité et son imagination qu’on le choisit avant tout. Mais en tant que responsable du pilotage du chantier, il doit également faire preuve de réactivité aux aléas et proposer rapidement des solutions innovantes pour y répondre. Le Maître d’Ouvrage attend de lui qu’il fasse des propositions susceptibles de résoudre les problèmes qui émergent en cours de route, tout en faisant des économies pour chercher à retrouver l’équilibre budgétaire initial et diminuer l’impact financier des Travaux Supplémentaires.

 

En dehors du traitement graphique des façades et de l’esthétique réussie de son dialogue avec la ville et le parc, la réhabilitation de l’espace André Malraux  a permis de faire évoluer en cours de chantier les aspects acoustiques des salles de réunion, d’accessibilité aux handicapés, de ventilation par centrale double flux pour éviter la condensation de la salle de boxe, d’isolation thermique des fenêtres et des combles, de chauffage d’eau chaude par panneaux solaires, malgré les mauvaises surprises, et en minimisant les dépenses nouvelles grâce à une réaffectation en continu des budgets. Mais sur ce chantier plus que sur tout autre, nous avons à nouveau fait la démonstration de ce qui fait l’ADN d’ALU Architectes depuis sa création : Le facteur-clé de réussite d’une opération de réhabilitation repose sur la capacité de maintenir un dialogue et une qualité des rapports humains entre les partenaires tout au long du chantier.

 

 

Pour conclure, un chantier de rénovation urbaine est toujours un signal fort adressé par la collectivité locale qui le porte à sa population. Sa forte visibilité impose au Maître d’Ouvrage, qui s’y est publiquement engagé, de pouvoir être livré dans les délais, de respecter au plus serré le budget primitif et de correspondre le plus fidèlement au projet architectural accepté par les élus. Le suivi de ces sept étapes est la meilleure garantie pour ces derniers de satisfaire les administrés qui leur ont accordé leurs suffrages.

D’autant plus que ceux-ci ont pu apprécier des qualités cachées de polyvalence qui ne figuraient pas dans le cahier des charges de l’appel d’offres. La salle des familles sert en effet depuis 3 semaines de centre de vaccination anti-Covid 19, au point que le Premier ministre Jean Castex lui-même a honoré l’Espace Malraux d’une visite officielle !


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